重庆最值得投资的板块,重庆有什么值得投资的项目吗?

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  • 重庆有什么值得投资的项目吗?
  • 重庆新区当中哪些片区值得投资?
  • 重庆目前哪些板块的发展空间比较大,房价比较低?
  • 为什么重庆是房地产最具投资价值的城市?
  • 江北投资可以考虑哪些区域
  • 板块构造和六大板块的分布图
  • Q1:重庆有什么值得投资的项目吗?

    第一式(起手式)见龙在田
    第二式飞龙在天
    第三式 鸿渐于陆
    第四式 或跃在渊
    第五式 羝羊触蕃
    第六式 潜龙勿用
    第七式 利涉大川
    第八式 神龙摆尾
    第九式 密云不雨
    第十式 突如其来
    第十一式 双龙取水
    第十二式 鱼跃于渊
    第十三式 震惊百里
    第十四式 损则有孚
    第十五式 时乘六龙
    第十六式 龙战于野
    第十七式 履霜冰至
    第十八 最终奥义,17式合一亢龙有悔

    Q2:重庆新区当中哪些片区值得投资?

     直辖以来,重庆城市空间拓展进展明显。直辖前十年,重庆的城市建成区空间主要集中在两条南北走向的铜锣山和中梁山的槽谷之间,以解放碑、观音桥、沙坪坝、南坪和杨家坪为代表的五个城市中心已经崛起,主城片区的建成区面积已经达到700平方公里。

     进入重庆直辖第三个新十年,主城向西、向东两翼拓展蓄势待发。按照规划,重庆主城片区的建成区面积将要在几年后达到1188平方公里,铜锣山和中梁山之间的重庆主城中部槽谷几无新的可建用地。未来十年,这一片区的主要任务是推进“城市装修”,做好存量部分的改造提升工作。而城市建设新的战场将向东西部两翼:西部槽谷——缙云山和中梁山之间的西部槽谷地带,东部槽谷——铜锣山和明月山之间的东部槽谷展开。目前,沙坪坝区以西永为重点的西部新城建设,九龙坡区以西彭、陶家等为支撑的九龙西城建设,巴南以鹿角、界石、南彭为重点的南部新城建设,南岸以茶园、经开区为重点的江南新城建设,以及两江新区以龙兴、鱼嘴、复盛为主体打造的龙盛新城,将成为未来重庆城市新空间的新兴潜力板块。

     可以将2018年看成是重庆城市空间重构的元年。一个由东、中、西三个槽谷城市联合而形成的“巨型组合城市”将不久崛起于长江之滨。


     政府总体规划来讲, 在这些新区当中,我推荐您首选两江新区。两江新区是国家级开放新区,是重庆作为“一带一路”与长江经济带连接点、西部大开发战略支点的枢纽和中心,巴南区的政府定位为“深入开展“两学一做”学习教育,努力建设“江南新城、主城第三增长极、城乡一体发展示范区”,从未来规划层面来讲,哪个区发展快很大原因取决于市政府的发展方向。重庆现目前的发展就是四个字:一路向北。大部分的国家资金、项目全部是随着大方向(北部)走的,各投资者也是闻风而动,向江北、渝北和两江新区大量投资。


    Q3:重庆目前哪些板块的发展空间比较大,房价比较低?

    根据您的想法,目前重庆发展空间比较大的主要是政府打造的新区,比如重点打造的蔡家、茶园、空港、龙兴、华岩新城、大学城。但是蔡家和茶园的房间已然走高,根据您单价要求,目前单价较低且发展空间比较大的区域,建议您可以重点关注以下区域:1.龙兴板块,高层套内均价12000左右;2.大学城板块,高层套内均价11000左右;3.华岩新城板块,高层套内均价11000左右。

    希望以上回答能帮到您,祝您生活愉快!


    Q4:为什么重庆是房地产最具投资价值的城市?

    一.城市化推动大城市房价


    中国的城镇化率从2000年的36.2%到2015年的56.1%,十六年间提高了20个百分点,高速发展的城市化进程和房地产的16年黄金发展期基本重合,表明两者有着明显的正相关关系,我们可以把这十六年称为中国城市化进程的上半场。

    在2010年人口拐点出现之前,中国的城市化处于遍地开花的增长阶段,几乎所有的城市人口都在增加,这时候无论是买房还是卖房都可以坐享城市化、人口红利。而在2010年人口拐点来临之后,楼市开始出现分化,三四线城市楼市萧条。随着2015年之后一二线城市房价的暴涨,以及超大城市“大城市病”的加重,中国楼市的“都市圈时代”已然展开,未来房地产投资的逻辑就是:布局都市圈,兼具投资高资质卫星城。

    虽然近期楼市调控政策密集出台,但鉴于中国城市化进程远未走完,56.1%的城镇化率(城镇化率≠城市化率,严格意义上的城市化率可能仅有40%),这和发达国家普遍80%左右的城市化率水平相比,显然还有很长的路要走。中国城市化的下半场才刚刚开始,房地产市场依然空间巨大,发展和做大都市圈将成为中国城市化下半场的主要内容,楼市的提前分化也验证了这样的趋势。

    中国最主要的四大都市圈是长三角都市圈、珠三角都市圈、京津冀都市圈以及成渝都市圈。在城市化的上半场,前三大都市圈的楼市普遍表现异常活跃,几乎所有的高房价城市都来自于这三大都市圈。随着城市化进入下半场,前十多年房价没有出现过快上涨的成渝都市圈处于明显的价值洼地,房价补涨势在必然。

    作为标准的强二线城市,过去一年里重庆的房价上涨幅度远其它一二线城市,但是现在情况可能有变。有人会说,大环境都冷了,重庆又能怎样?这样分析其实还是不懂中国一二线城市房子的属性和中国房价的逻辑。

    二.此轮房价上涨背后的逻辑

    对于中国房价上涨的原因分析中,除了我们通常理解的土地财政、货币超发等因素外,这一轮房价上涨有几个独特的背景因素。

    一是通过房价的上涨将债务杠杆从地方政府那里成功地转移到了居民手里,过去大半年银行业的信贷规模里家庭信贷占比均在半数以上就是一个明证。而房价的上涨又反过来对于土地价格形成了正向激励,这也是为什么“往年房价够疯狂,今年更比往年强”,同时2016年还是中国房产发展过程中地王出现最多的一年。

    第二个独特的因素是中国一二线城市的房产已经蜕变为具有保值增值功能的金融产品,特别是优良地段的房子这方面的属性尤其明显。

    第三个因素是中国城市化发展到新阶段的必然产物,表现在以下两个方面。其一是经济的飞速发展催生了大量的新中产人群,这些人对于子女教育、居住环境、就业和投资都产生了新的更高的需求;其二是优质的社会资源集中度越来越高,而且趋势一定是向热点城市、热点城市的焦点地段集中,这是房子投资、置业的首要考量因素,今后也是如此。

    三.重庆会是房地产投资的价值洼地吗?

    先来分析第二个问题。中央此轮房地产新政的背后逻辑是要“抑制资产泡沫”,从而“防范金融风险”,请你们逐字逐句的研读。而重庆房地产一不存在泡沫(涨幅小),二自然是相关的“金融风险”无从谈起,这一点很重要。重庆既不是2016下半年20座出台限购限贷政策的城市之一,也不是出现金融风险苗头被重点遏制房价的城市。显然,房产新政影响不到重庆。中央从来没讲过要打压楼市,现在出台严厉政策主要是针对涨幅过高城市累积的金融风险。对于拉动经济重要力量的房地产业,一时半会还不会退出历史的舞台。

    而房子具有金融品属性的功能在未来可能还会进一步强化。不同的是,最值得投资的北上深房子难买,且短期内投资、特别是加杠杆投资存在政策风险。中央经济工作明确房产调控的原则就是“一城一策”,从这个意义上看,重庆、青岛、成都这三座在过去一年房价涨幅很慢的二线城市有可能成为明年房产投资领域资本追逐的热点,而其中重庆最具有比较优势。

    四.为什么房地产投资最具潜力的城市是重庆?

    除了上述城市化发展阶段所决定的因素之外,重庆自身的诸多优势使得其在城市化的下半场很可能出现楼市高歌猛进的增长期。让我们来盘点一下重庆具备哪些独特的优势:

    a.“渝腹藏金”——重庆的吸金能力仅列一线城市之后,增长速度惊人

    进入新世纪以来,而中国的城市竞争到底出现了哪些变化?哪些城市的竞争力在持续上升,哪些又在下降?重庆的竞争优势为何凸显?下面让我们通过各城市资金量变化比较来进行分析:

    根据2016年上半年的经济数据显示:北京、上海、香港、深圳、广州、重庆、成都、杭州进入了“3万亿俱乐部”,成为中国实力最强的八大城市(台湾省资料暂缺)。

    这里说的3万亿,指的是“金融机构本外币各项存款余额”,也可以简称为一个城市的“资金总量”。在我们的分析体系里,这个指标的重要性远远超过包括GDP在内的任何指标。因为资金总量不仅是一个城市社会、经济发展运行的结果,也是未来的发展基础。所以,它不仅代表着实力,还代表着潜力。至于GDP等指标,由于政绩考核因素的干扰,很难客观反映一个城市的竞争力。

    通过观察十六年来中国主要城市的资金变化我们可以看到,进入21世纪后,重庆和成都联袂崛起,资金量都增加了16倍,在中国所有城市中只有深圳的资金增加倍数高于成渝,说重庆是“渝腹藏金”的宝地绝不为过。而资金量也决定了一座城市的含金量,往往也反映在一座城市的房价上,如今深圳的房价已高居世界城市第二,成渝房价仍处于中国城市的第三梯队,价值洼地的属性显而易见!

    在宏观财政政策和货币政策相对不变的情况下,影响一座城市房价的最主要决定因素就是人口和资本的变化。我们通过前面的数据比较可以发现,重庆的资金优势在中国所有城市中非常突出,资金总量处于北上港深之后列第二梯队,在第二梯队中仅落后于广州。

    b.人口增加量全国前三,对人口的吸引力决定了重庆未来房价的涨幅可期

    政策刺激虽然可以改变短期市场格局,但是中长期的楼市走向依然取决于供求关系的基本面,归根结底体现的是经济发展和城市吸引力。常住人口的变化是分析城市吸引力和未来房价走向的一个极重要的指标。

    根据数据显示,从过去10年各市常住人口净增加数看(图表第四列),重庆高于南京、杭州和东莞;从过去10年各市常住人口增加比看(图表第五列),重庆21.06%的比值接近一线城市水准,高于东莞、成都、武汉、杭州以及南京。

    很多人会有这样的印象,认为重庆人口一直在减少,从表格看完全不是这样。出现这样的认识偏差是因为重庆是一个的典型城乡二元格局区域,与其说它是“市”不如说它是一个“省”更为恰当,而主城区相当于“省会城市”。农村人口净流出,主城区人口则是大幅净流入,而且净流入规模非常可观。

    如果单看过去4年,重庆(主城区)常住人口增量还高于上海这样的顶级一线城市以及表格中的苏州、杭州、南京、东莞、成都,说明重庆对整个中西部地区人口具备了很强的吸引力,按照这样的增长速度我们可以判断,未来重庆人口净流入会呈现明显的加速趋势,庞大的人口净流入对于重庆楼市将产生非常惊人的刚性需求。

    c.相对最小的主城区面积、逐渐减少的土地供应必然加大未来楼市供给的紧张度

    重庆的市区面积在主要城市中几乎是最小的。以南京来比较,重庆市区面积比南京市区面积少了125平方公里,但重庆市区人口却比南京多了11万。更少的面积、更多的人口,但重庆市区的房屋均价只有南京的30%(重庆均价7195元/平米,注意,重庆房价以套内面积计,如以建面计房价仅为6000元/平米左右,而南京却是19389元/平米)!

    一直以来,大家认为重庆房价涨不上去的重要原因就是其土地供应量巨大,这里面其实有一个因素被大家忽略了,就是自97年设直辖市后,原来政治地位低于成都的重庆一下子高出成都一个身位,原来作为普通地级市的城市规模显然远不能满足直辖市的体量要求,持续加大主城区土地供给,使得重庆城区规模与直辖市的地位相匹配成了城市管理者的必然选择。但是当重庆的主城区规模基本达到“大城市”体量时这样的疯狂推地过程必然会结束,实际上,今年重庆的土地供给已经明显放缓。

    自2015年底开始,无论是土地供应面积还是成交面积均处于极低水平。进入2016年以来,重庆土地供应面积骤减,月土地成交面积基本稳持在100万平米以下的历史低位水平,7月更是出现了住宅类土地成交面积为0的情况。根据重庆市国土资源局的数据,2016年前8个月,重庆市住宅类供地供应规划建筑面积同比下降43%,而相应的成交面积同比下降62%。土地供给量断崖式下跌会对未来重庆房价产生重大的影响,房价有望走出之前徘徊不前的局面。

    d.合理的房屋租售比使得重庆的房价几乎没有泡沫,租金回报率高,安全资产的特点非常突出

    按照国际惯例,租售比指每平方米月租金与房价之间比值,是衡量一个地区房地产运行良好的重要指标,国际标准通常为1∶100到1∶200。由于国情等方面差异,中国租售比在300以内都算比较健康。如果25年可以回本,不考虑房价变化,年租金回报4%左右,高于一年定存和一般理财产品收益,在全球资产荒时代,这样的租金回报率让重庆的房产成为非常理想的投资标的。

    根据公布的重庆各行政区房价及租金情况,计算出各区租售比,渝中区平均房价最高,为8142元/平方米,江北区次之,8000元/平方米以上,主城区房价最低是巴南区,5704元/平方米。平均租金江北区最高,达到27.35元。从租售比看,主城各区在1:292至1:387之间,租金最高的江北区房屋租售比是1:292,从重庆主城区核心地段租售比反映出其房价非常的健康、合理。未来,随着核心区资本集聚效应的增强,房屋租金的大幅上涨是必然趋势。

    虽然重庆的房租不高,但是房屋租售比是所有样本城市中最合理的,这样的房屋租售比加上重庆自身的诸多优势表明这座城市的房产不仅没有泡沫,简直就是价值洼地的直接证明。

    e.重大国家级战略热点交汇,拥有极其突出的区位优势

    打开中国地图,重庆地处于雄鸡的中心腹地位置,作为中国最年轻的直辖市,重庆肩负着带动西部发展的重任,也是整个西部地区的经济中心。

    重庆处在“一带一路”、长江经济带等重大发展战略的节点上,承东启西、连接南北,是衔接和联动几大战略的重要枢纽。从战略定位上来看,重庆是中西部地区唯一的直辖市、中西部地区唯一的国家中心城市(全国共五个)、长江上游地区的中心枢纽以及西部开发开放重要战略支撑,从区位优势上来看,重庆位于丝绸之路经济带和长江经济带的交会之处,同时也是海上丝绸之路的战略腹地,目前已经打通了渝新欧国际铁路国际贸易大通道,也是国家一类临时对外开放铁路口岸、汽车整车进口口岸,长江上游规划建设的最大铁公水联运枢纽港。

    更为可喜的是,重庆已经确定成为继苏州中新工业园区、天津滨海新区中新生态城后第三个中国、两国政府于2015年11月7日发表《》“中新(重庆)战略性互联互通示范项目”框架协议,确定双方以重庆为运营中心、航空、新加坡亚洲新闻网在报道中称:重庆迎来也许是直辖以来最重大的发展利好。

    根据以往经验,此类国家级重大战略必将助推区域房地产价值升值。此前的苏州工业园、天津中新生态城、上海自贸区、深圳前海自贸区等的设立都大幅推升了当地房价。首先受益的将是重庆横跨两江的朝天门、江北嘴、南岸弹子石CBD区域。该区域范围内的房产将会有相当大的价值增长空间。其次,作为项目落地核心区域的两江新区,包括江北区、渝北区和北碚区也将成为房地产和产业投资的热点。


    f.具备了产业高质量升级的条件,制造业世界级水平,第三产业含“金”量高

    重庆作为曾经的老工业城市,产业结构先天并无优势,其中第三产业占比较低(50%),但产业结构正在逐步优化。进入21世纪以来,第二产业发展迅速,通过引入内外资形成了突出的制造业规模,电子信息和汽车制造两大支柱产业全面发力,以笔记本为代表的战略性新兴产业迅速崛起,笔记本电脑的产量占全球三分之一,是名副其实的世界级水平。

    第三产业中金融、保险业可谓一枝独秀。早在2009年,国务院就出台了国发3号文件,强调要将重庆建设为长江上游的金融中心2013年重庆和上海成为了国家跨境电子商务零售出口和跨境支付“双试点”的两个城市之一,目前重庆开展了跨境人民币业务已经跨越亚、非、欧、美、澳五大洲。2014年重庆市跨境人民币实际结算总量达到1604.5亿元,跨境结算的重庆企业达到803家。

    重庆金融业现在也是长江上游和长江中上游地区的对外开放的高地,特别是外资金融机构发展良好,在2014年各类外资金融机构总数已经达到122家,其中外资银行及代表处17家,外资小贷公司39家,外资股权类企业49家,均为中西部第一位。

    提及重庆金融业的亮点,离岸金融结算最为外界熟知。离岸金融为重庆带来了全方位的权益,重庆大力发展离岸结算,最主要的一个成效是将以前在欧洲、美洲和亚洲的新加坡、香港等地结算的重庆进出口的加工贸易量,结算额留在了重庆。2014年离岸金融规模已达到1190亿美元。

    新加坡是亚洲最大的离岸金融中心重庆成为国际离岸金融结算中心指日可待、航空、交通物流、

    金融业的高起点让重庆的第三产业含“金”量十足,发达的金融业必然造就一大批高薪人群。众所周知,高薪人群的数量对一个城市的房价会产生直接的影响,比如美国的圣迭戈,就是因为高薪就业岗位众多使得其房价一直处于美国第一线水平。

    有必要指出的是,“重庆的人均工资”也带有很明显的二元特征,即发达的金融、保险及制造业使得相当数量的从业者收入颇丰,应该讲和沿海发达地区相差不大。但由于重庆地处西部,农村低收入人口又占比很大这也客观上拉低了重庆的平均工资水平。未来随着产业结构进一步优化、相信重庆的总体人均工资水平会得到较大提升。

    “一招鲜”尚且能“吃遍天”,难得的是,从投资房产的角度看,重庆简直就是一个“全能选手”,资金、人口、产业、区位优势、土地供给和房屋租售比等六大潜能,重庆全都是国内准一线水准。拥有这样的综合实力,房价无泡沫,加之未来布局大都市圈成为投资房产的必然选择,由重庆来担纲中国最具投资潜力的城市应该讲是没什么争议的。

    重庆是非常美的城市,重庆的美女是这座城市的灵魂。重庆不仅有美女,她还是一座山城,当然还有嘉陵江和长江,有山有水的地方从来都是居住的上佳之地。有人说夜晚的重庆很像香港,以前只是说说而已,没有人真当一回事,可在将来,重庆的含金量和重要性恐怕真的可以和香港叫叫板了。


    中国城市化的上半场,演绎了沿海楼市的“疯狂奏鸣曲”,在即将开始的城市化下半场,重庆作为中国最具投资潜力的城市、最被低估的价值洼地,必将加入这一曲交响乐中。让我们共同期待!


    Q5:江北投资可以考虑哪些区域

     那么我给您分析一下江北这个区域。江北这个区域分为7个板块,整个区域的发展规划是“两圈一带四中心”。两圈指的是观音桥商圈和江北嘴CBD,一带是指以龙湖星悦荟,渔人湾码头、金源时代购物中心、珠江国际商业中心为重点的北滨路沿江商贸带。四中心是指大石片区,五里店片区,寸铁片区还有鱼复片区。

      观音桥商圈是江北区域发展比较早,目前商业医疗还有学校等配套都比较成熟的区域,现在观音桥商圈规划要扩大规模,打造百亿级商圈,目前整个区域住宅的规划用地比较少,所以位于该商圈的项目的优势就在于它的稀缺性,以及地段优势。

      江北嘴CBD板块规划为江北的第二大商圈,它与弹子石CBD,解放碑CBD一起构成长江上游的金融中心,这个板块未来的发展趋势可以对比上海的陆家嘴,该板块内有4座大桥4座立交通向南岸、渝中都很方便,地缘优势显而易见。区域内的轨道交通也非常方便。但是目前在售住宅比较少,而且多为高档住宅,均价在2万左右。

      鸿恩寺板块毗邻观音桥商圈,区域内有一个千亩级鸿恩寺森林公园,这个板块的自然环境是较好的,所以它主打的是生态宜居区,是一个有环境有配套的地区。现在目前这个板块洋房和别墅比较多高层项目较少。

      石马河-大石坝板块,区域内商业比较发达,交通优势比较明显,去往渝中和沙坪坝10分钟车程,但是这个区域内没有新盘在售。

      海尔路板块距离江北嘴CBD比较近,区域内有寸滩保税港并且江北区政府也在这个板块,寸滩保税港是我国内陆首个保税港区,也是中国唯一个拥有“水港+空港”的一区双核模式保税港区,是两江新区重点打造的地方,承系着重庆经济发展的重要关节。目前来说这个板块的楼盘属于江北的价值洼地,整个板块处在正在发展的过程中。

      北滨路板块,依托观音桥商圈和江北嘴CBD,板块价值极大提升,沿江商业比较繁华。

      江北农场板块,毗邻大石坝板块,因为区域内环境比较好,改善类项目居多。

      以上是整个江北的一个概况,您可以根据您资金状况决定投资哪里,如果资金充足,建议您把目光放在江北嘴CBD,如果您想以低价购入的话,建议您关注海尔路寸滩附近。

    Q6:板块构造和六大板块的分布图

    ①、②:都是欧亚板块。
    ③:印支板块、欧亚板块。
    ④:增大。
    ⑤:减小。

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